Come spesso accade in giurisprudenza, nella quale una particolare ipotesi riceve una maggiore attenzione (naturalmente, anche a causa della litigiosità sul punto dei condomini), il caso della ripartizione delle spese per la pulizia e per l’illuminazione delle scale è stato oggetto di più di una pronuncia, anche di legittimità.

La problematica ha visto le differenti posizioni dibattere sulla questione ella ricomprensione, o meno, dei costi per la pulizia o per l’illuminazione nella categoria delle spese di “manutenzione e ricostruzione) di cui all’art. 1124 c.c., quindi della loro ripartizione in base al relativo criterio (metà per proprietà, metà per altezza).

Sul punto si è evidenziato, che, nel caso della pulizia e dell’illuminazione, ci si trova di fronte a una duplice funzione di tali servizi comuni, con conseguenti effetti sulla relativa ripartizione delle spese.  In effetti, la pulizia e l’illuminazione non vengono certamente effettuare a scopi di manutenzione o di ricostruzione, ma attengono all’utilizzazione del bene o alla sua sicurezza.

A fronte di tale ragionamento, però, le pronunce non sono riuscite a sintetizzare le loro interpretazioni in un’unica soluzione, lasciando gli operatori del settore privi della concreta individuazione di un unico criterio di ripartizione di tale tipologia di spese.

Infatti, alcune sentenze affermano l’applicazione contemporanea e coordinata degli artt. 1123 e 1124 c.c. Cass. 19 febbraio 1993 n. 2018), altre del solo comma 2 dell’art. 1123 c.c. (che prevede una ripartizione in ragione dell’utilità; cioè, dell’altezza) (Cass. 3 ottobre 1996 n. 8657), altre ancora del solo art. 1124 c.c. (e, quindi, con pedissequa applicazione del criterio misto millesimi/altezza) (Cass. 24 gennaio 2001 n. 971; Cass. 25 marzo 1970 n. 801).

Più recentemente la Suprema Corte, superando tali richiamati orientamenti, ha affermato che, nella ripartizione di tali spese, va esclusa l’applicazione del criterio di cui all’art. 1124 c.c., dovendosi utilizzare solo il criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui le scale servono (Cass. 12 gennaio 2007, n. 432).

Si tratta di una problematica che, come illustrato, davvero non riesce a trovare una risposta uniforme, anche se, sotto altro aspetto, può quanto meno dirsi fondata l’affermazione per cui tale tipologia di spese si collega ad una duplice funzione. Da tale accertata funzione, quindi, dovrebbe discendere una ripartizione anch’essa duplice, che consideri la valenza contemporaneamente condominiale ed esclusiva dell’utilità fornita. Nel concreto, parte a millesimi e parte per altezza.

L’amministratore è, a oggi, un professionista ai sensi della legge 4/2013. E’ il legale rappresentante del condominio nei rapporti con i terzi e in giudizio. La riforma (legge 220/2012) ha previsto requisiti molto chiari. Possono svolgere l’attività di amministratore di condominio colore che:

• godono dei diritti civili; assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio, assenza di misure di prevenzione divenute definitive, di interdizione e inabilitazione e di protesti;
• requisiti di “professionalità” (diploma di scuola secondaria, frequentazione di un corso, svolgimento di un’attività di formazione).

La legge 220/2012 autorizza anche le società a svolgere l’incarico di amministratore di condominio. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. Non possono invece ricoprire tale incarico le società cooperative.

L’amministratore nominato dopo l’entrata in vigore della riforma, in assenza di revoca, si vede rinnovato l’incarico di un anno alla scadenza del primo.